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| 「必要経費」と「節税」はセットで覚えてしまいましょう。 不動産経営において、必要経費の理解はとても重要になります。 事業メリットの根幹をなす分野です。 |
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| ●確定申告 | ||||||||||
| 確定申告 | 確定申告とは、一年間（1月1日から12月31日まで）の所得額とそれに対する税額を税務署に申告することを言います。 給与以外の所得（不動産所得）が20万円を超えると、確定申告が必要になります。 |
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| 不動産所得とは | 不動産所得とは、不動産収入 ー 必要経費 で算出されます。 不動産収入には、賃料、礼金、共益費、駐車場料金などが該当します。（敷金は一時的な預かり金なので、収入には該当しません。） 不動産収入から税務上の必要経費（減価償却費、固定資産税など）を差し引いたものが不動産所得になります。 つまり、必要経費の割合が高いほど、不動産所得は少なくなり、課税対象所得も少なくなります。 |
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| 損益通算 | 不動産所得が赤字の場合、他の黒字の所得（給与所得）と差し引き計算を行い、所得税の還付が受けられます。 | |||||||||
| ●減価償却の把握 | ||||||||||
| 減価償却とは | 事業用資産としての建築物、建築物附属設備、乗用車などは、時間の経過に伴ってその価値や性能が低減していきます。このような資産を減価償却資産と呼びます。（土地は経年変化に関わらず価値が上下するので、減価償却資産には含まれません。） 減価償却資産の取得に要した金額は、取得時に全額を必要経費とするのではなく、その資産の法定耐用年数（使用可能期間）で分割して必要経費とします。これを減価償却といいます。 減価償却することで、最初に支出が出た年以外は、実際には支出が無いにも拘らず経費として計上できるため、節税効果が生じるのです。つまり、減価償却資産（建物）を建てることで、 減価償却費 = 手元に残る現金 が生じ、節税にもなるということになります。 さらに、不動産事業として減価償却資産（建物）を増やしていくことによって、その効果は増幅されていきます。 |
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| 減価償却の手法 | 減価償却費の計算方法には定額法と定率法があります。 ・定額法：取得価額 × 償却率 × その年の使用月数 ÷ 12 ・定率法：未償却残高 × 償却率 × その年の使用月数 ÷ 12 （償却率：定額・定率法の種別と耐用年数によって算出される 数値） 定額法では、毎年一定の金額を計上することになります。計算が容易で、毎年一定の金額が手元に残るという言い方もできます。 一方、定率法は毎年減っていく未償却残高に一定の償却率をかけて算出しますので、最初の計上額は大きいですが、その後は指数関数的に減っていきます。初期に多額の償却費を計上できるので、早期における節税や資金繰りに有利といえます。 どちらの手法を選択するかは、対象となる償却資産の規模や性質、会計上の有利不利によって決められます。 ちなみに、建物には定額法のみが適用されますが、以下のものは、定額法、定率法いずれも適用されます。 ・建物と一体化した設備（エレベーター、換気設備など） ・建物から取り外せる設備（エアコンなど） ・外構設備（フェンス、植栽、舗装など） ・修繕費（建物の使用可能期間を延ばす大掛かりな工事など） （耐用年数、償却率の例）
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| ●必要経費 | ||||||||||
| 税務上の必要経費 | 税務上の必要経費として認められるものは、主に以下のようなものがあります。 ・減価償却費 ・専従者（親族の従業員）給与 ・青色申告特別控除 ・ローン利息分 （元金は、借りたものを返しているだけなので含まれません。） ・管理（委託）費、共用部分の水道光熱費、修繕費（エアコン修理 代など） ・修繕積立金 ・税金：固定資産税、都市計画税、所得税、住民税、事業税 ・税金（新築時のみ）：不動産取得税、登録免許税、印紙税 ・地代（土地が借地の場合） ・火災保険料、地震保険料 ・入居者募集広告費 ・その他雑費（経費扱いの理由が説明出来るもの） |
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| ●青色申告制度の利用 | ||||||||||
| 青色申告とは | 青色申告とは、毎日の取引を全て帳簿に記帳し、その帳簿に基づいて税額を計算し、申告することを言います。 正確な記帳を基に申告するので、信頼度が高く、税制上のメリットが多いのも特徴です。 不動産事業所得がある人は、この青色申告制度を利用することができます。 青色申告をするには、青色申告承認申請書を税務署に提出する必要があります。 |
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| 青色申告特別控除 | 以下の条件を満たせば、最高で65万円までの特別控除が受けられます。 ・「事業」としての規模（一般に、5棟10室以上）を満たす不動 産貸付業務であること。 ・「正規の簿記の原則」（いわゆる複式簿記）に従った記帳をして いること。 ・確定申告時に、貸借対照表、損益計算書、不動産所得に関する明 細書を添付すること。 |
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| 青色事業 専従者給与 |
生計を一緒にしている配偶者や親族が従事している場合、これらの給与分を全額必要経費として計上できます。 | |||||||||
| 純損失の繰越と 繰り戻し |
不動産所得などが赤字となり、純損失が生じたときは、その損失額を翌年以降３年間にわたって各年分の所得金額から差し引く事ができます。 また、純損失の繰戻し還付請求書を提出すれば、本年に生じた純損失の金額を前年に繰り戻し、前年分の所得税の還付を受けることもできます。 |
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| ●法人化 | ||||||||||
| 家族で会社設立 | 不動産所得が増え、総所得（給与所得＋不動産所得）が多くなってくると、税金の額も増えてしまいます。 この場合、不動産管理会社などを設立し、家族を社員（役員）にして不動産所得を分散させ、節税することができます。 ちなみに、法人化に際し、出資者を相続人（建物所有者の子供、孫など）にしておくと、相続対策にもなります。 |
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| 個人事業と法人 の税金比較 |
個人、法人とも、各年度の所得額に対して税金がかかります。 それぞれの課税内容を比較してみましょう。 個人：所得税（累進課税制：最大40％） 事業税（不動産貸付業の場合：5％） 住民税（一律10％） 法人：法人税（原則30％ですが、中小企業には軽減措置有り） 法人事業税（累進課税制：最大9.6%） 住民税（均等割：7万円〜）※ 赤字でも課税されます。 住民税（法人税割：法人税額 × 17.3％ 又は 20.7％） 法人の場合、東京都以外の道府県では、住民税（利子割：預貯金等の利子などに課税）もかかります。 また、地方税である住民税は、各地方自治体によって税率が異なる場合があります。 |
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| 法人化手続き | 平成18年に施行された会社法により、資本金1円で株式会社を作ることができるようになりました。とはいえ、会社設立時には税金をはじめとした様々な費用がかかります。 資本金を除き、法人化手続きには25〜30万円前後の費用をみておいた方が良いようです。 |
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